Если застройщик – банкрот

20.06.2013

Начало великой битвы


Уведомить дольщиков о начале процедуры банкротства застройщика должен арбитражный управляющий, которого назначает суд. Но время от времени проверяйте застройщика сами. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве либо в картотеке арбитражных дел, введя наименование застройщика в поле «Участник дела». Если вы обнаружили, что процедура банкротства начата, незамедлительно дайте о себе знать. Следует заявить в арбитражный суд свое требование о включении в реестр о передаче жилых помещений. Копии будет полезно отправить застройщику и арбитражному управляющему – тем самым уведомляя всех, что вы намерены отстаивать свои права. Не забудьте приложить к заявлению подтверждающие документы – копию договора долевого участия, документы об оплате, доказательства направления копии данного заявления в адрес застройщика и арбитражного управляющего. Тянуть не стоит, ведь сроки подачи такого заявления сжатые: один месяц с момента публикации о введении наблюдения в отношении застройщика и два месяца с момента публикации о введении конкурсного производства.
Важно быть готовым к тому, что суд запросит доказательства вашей платежеспособности на момент, когда вы производили выплаты застройщику, – одного приходного ордера с вашей стороны может быть недостаточно. Если оплата происходила по безналичному расчету с банковского счета, то сомнений у суда не будет.

«Встать! Суд идет»

Рассмотрев ваше заявление и все необходимые документы, суд вынесет решение — обоснованно или нет ваше требование. После подтверждения обоснованности оно будет включено в реестр. С этого момента вы являетесь участником дела о банкротстве и обладаете определенными правами, в том числе правом на участие в собрании кредиторов. Именно ваши заявленные права будут удовлетворяться арбитражным управляющим.
Это может произойти двумя способами. Если застройщик все же сдал в эксплуатацию многоквартирный дом (но уже после начала в отношении него дела о банкротстве), то на общее собрание участников строительства будет вынесен вопрос о передаче жилых помещений в качестве погашения требований. Но часто сложности вызывает соблюдение одного из важных условий: «стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства».
Что это значит? Арбитражный управляющий привлекает оценщика, который производит оценку жилых помещений «на настоящий момент». В то же время ваш договор долевого участия заключался, к примеру, 2, 3, а то и 5 лет назад, когда стоимость квартир была ниже, – но именно суммы по договору будут включеныв реестр.
Итак, компенсации может подлежать лишь ранее оплаченная сумма, разницу между внесенной долей и текущей стоимостью жилья придется покрыть вам.
Впрочем, законом предусмотрен вариант выполнения этого условия, минуя доплату. На передачу без доплаты должны согласиться кредиторы четвертой очереди, в числе которых налоговый орган, поставщики (как правило, юридические лица).
Таким образом, если все условия и требования для передачи жилплощади выполнены, арбитражный суд выносит определение о погашении требований участников. Оно будет являться документом-основанием для регистрации вашего права собственности.
Если упомянутые условия не могут быть соблюдены – требования дольщиков «переводятся» в денежный эквивалент. Квартиры распродаются с торгов, а вырученные от продажи деньги идут на расчеты с кредиторами в порядке очереди, определенной законом.

Будущие метры – в ваших руках

При незаконченном строительстве лучший выход для вас и ваших обманутых соседей – объединиться в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и достраивать дом самостоятельно, общими усилиями. Процедура передачи кооперативу прав собственности на незавершенное строительство вновь проходит через собрание и вынесение судебного определения. Арбитражный управляющий также созывает собрание и готовит заключение, в котором отражается возможность выполнить ряд обязательных для передачи условий (в этом случае их уже 7). Как и в случае погашения требований путем передачи готовых жилых помещений, если эти требования не могут быть выполнены и суд отказывает в передаче объекта незавершенного строительства созданному ЖСК, то требования дольщиков «переводятся» в денежные требования.

Безусловно, участие дольщика в процедуре банкротства застройщика, дополнительное доказательство соблюдения договора и отстаивание и без того законного права на жилье – весьма длительное и неприятное занятие. Однако затраты времени и денег оправданны – зачастую дольщики получают долгожданные квартиры.

Гиоргий Сартания, Судебно-консультационный департамент ЗАО «ТКК»
для «Вслух о главном», 20 июня 2013 года