Коммерсанты в доме: доброе соседство или открытый вызов?

23.08.2013

Сегодня размещением магазинов, парикмахерских или офисов в многоквартирных домах уже никого не удивить. Они стали настолько привычны, что условия их размещения не являются объектом пристального интереса окружающих, в том числе и жильцов дома. До тех пор, пока их деятельность не начинает доставлять соседям неудобства: шум, или неприятный запах, или постоянно занятый автомобилями клиентов и гостей двор.

С другой стороны, с появлением ТСЖ и управляющих компаний у жильцов и собственников нежилых помещений все чаще возникают вопросы об участии последних в управлении общим нежилым фондом.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что собственникам жилья в многоквартирном доме на праве долевой собственности принадлежит все общее имущество дома: лестницы и лифты, коридоры, чердаки и подвалы, и прочее – вплоть до земельного участка, на котором расположен дом. Доля собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. И исходя из этой доли собственники несут соразмерные расходы на содержание общего имущества (статьи 36, 37, 39 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, собственники нежилых помещений также должны нести расходы по содержанию общего имущества дома наравне с жильцами. Пользуются они лифтом или нет, ходят ли через прибранные подъезды или имеют отдельный вход в свое помещение, – Кодекс равен для всех. Значение имеет не фактическое использование того или иного элемента многоквартирного дома, а общая обязанность всех собственников – содержать дом как единый объект недвижимого имущества в надлежащем состоянии. Стоит отметить, что оплата содержания общего имущества зависит от способа управления многоквартирным домом и от решений собрания собственников по порядку оплаты. Она может осуществляться через управляющую компанию или напрямую в организации, оказывающие услуги по содержанию общего имущества (ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Также наравне с жильцами собственники нежилых помещений участвуют в общих собраниях собственников. На собраниях может быть поставлен вопрос о правомерности или вовсе об изменении порядка использования общего имущества или его части. Это может коснуться как земельного участка (на котором паркуются работники или клиенты), так и стены дома (где размещена реклама заведения на первом этаже дома), и даже крыши. По действующему законодательству эти вопросы решаются именно через общее соглашение собственников. Путем голосования можно как допустить монтаж рекламных конструкций на фасаде, так и запретить его. Аналогично могут решаться вопросы о порядке пользования земельным участком. Например, может быть ограничен въезд на придомовую территорию посторонних лиц. Поэтому как коммерсантам, так и жильцам настоятельно рекомендовано присутствовать на общих собраниях – чтобы Ваши актуальные вопросы были решены с Вашим участием. 

Подход, когда что-то может быть решено на собрании без его ведома, может показаться собственнику нежилого помещения несправедливым. Ведь он на тех же основаниях является распорядителем и помещения, и общего фонда, на тех же основаниях имеет право им пользоваться. И платит за его обслуживание наравне со всеми (в зависимости от доли).
Например, располагая наружной стеной своего магазина, предприниматель может столкнуться с несогласием остальных собственников на размещение рекламы заведения либо с требованием арендной платы за рекламное место. По факту получается, что его соседи, равноправные собственники, лишают его права распоряжаться долей имущества. 
В этом случае, если все собственники общего имущества не могут прийти к единому решению, на помощь придет суд. Коммерсанту нужно доказать: у жильцов нет объективных оснований для несогласия на размещение рекламы, они не имеют реального интереса в использовании этой стены, и главное - размещение рекламы не нарушает их права и законные интересы. Правда, собственнику нежилого помещения не стоит забывать о необходимости получить разрешение на размещение рекламы от органов местного самоуправления (ст. 19 Федерального закона «О рекламе»). Отметим: собственник нежилого помещения не обязан согласовывать с иными собственниками абсолютно все, что связано с его деятельностью. Например, размещение вывески заведения является обязательным, но при этом вывеска не несет рекламных функций (ст. 2 Федерального закона «О рекламе», ст. 9 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Поэтому предприниматель волен разместить ее на фасаде своим единоличным решением.

Помимо вопросов, связанных с использованием общего имущества многоквартирного дома, собственники квартир или нежилых помещений периодически сталкиваются с неудобствами от «добрососедства». Жильцам может мешать шум или неприятные, неуместные запахи (появляются в результате деятельности кафе, ресторанов и т. д.). А владельцам коммерческой недвижимости – постоянные жалобы недовольных жильцов. Регулирование таких вопросов уже выходит за рамки компетенции общего собрания собственников, потому что связано с использованием не общего имущества, а собственно помещения. В данном случае предпринимателям придется подчиниться законодательству: осуществление деятельности в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, не должно нарушать права и законные интересы жильцов дома. Нарушение установленных санитарных требований может привести не только к наложению штрафа, но и к запрету дальнейшей деятельности. Достаточно эффективными в подобных случаях являются жалобы жильцов в Роспотребнадзор или прокуратуру. 

Таким образом, чтобы «жить дружно» в общем доме, коммерсантам и жильцам необходимо не так и много – уважать права и интересы друг друга, соблюдать требования законодательства и, как ни странно, – чаще встречаться на собраниях собственников.

Гиоргий Сартания, руководитель Судебно-консультационного департемента ЗАО «Тюменская консалтинговая компания», tkons.ru
специально для газеты "Вслух о главном", №30 от 22.08.13