Как оформить отношения с застройщиком, участвуя в долевом строительстве? "Вслух о главном", 5 июля 2012 №25 (475)

Вопрос: Хочу приобрести квартиру через долевое участие в строительстве. Как правильно с юридической точки зрения оформить отношения с застройщиком, чтобы снизить мои риски?

Ответ: Если говорить о правильном с юридической точки зрения оформлении таких отношений с застройщиком, то между вами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве. Действующее законодательство прямо запрещает застройщику оформлять свои отношения с участниками долевого строительства иными способами (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Важно помнить, что заключаемый договор должен не только называться соответствующим образом, но и отвечать по своему содержанию требованиям, предъявляемым к нему законом. Такой договор в наибольшей степени защищает права и интересы участников долевого строительства. Прежде всего, такой договор подлежит государственной регистрации, что позволяет избежать ситуации, при которой одна и та же будущая квартира оказывается проданной нескольким лицам.
В то же время, действующее законодательство предъявляет достаточно серьезные требования к застройщику, который намерен привлекать денежные средства для строительства путем заключения договоров долевого участия. Так, застройщиком должны быть оформлены права на земельный участок под строительство, получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация. Все эти мероприятия длительны и требуют от застройщика немало усилий. Исходя из нашего опыта работы с застройщиками, именно это ( а не желание  оставить участников долевого строительства без причитающихся им квартир) порой вынуждают застройщиков искать иные варианты оформления отношений с участниками долевого строительства.
Чтобы сэкономить время, и вести строительство параллельно с подготовкой документации, застройщики используют самые разные виды договоров. Наиболее распространенным в таких случаях является заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с одновременным заключением договора займа или выдачей застройщиком векселя. Это позволяет застройщику сразу получить от участника долевого строительства деньги по тем или иным основаниям. Может быть заключен сразу основной договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.
Как предварительный договор, так и договор купли-продажи будущей квартиры не требуют государственной регистрации, что дает возможность застройщику привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство. Такие сделки не соответствуют закону. Однако, проблема заключается в том, что порой застройщик не оставляет потенциальным участникам долевого строительства выбора, предлагая либо заключить какой-то иной договор, либо не заключать его вообще.
Если с финансовой точки зрения заключение договора с таким застройщиком является для Вас единственным или наиболее подходящим вариантом, очень важно проанализировать документ с юридической точки зрения. Грамотно составленный договор может создавать для застройщика вполне определенные обязательства и гарантировать защиту прав покупателей даже в случае банкротства застройщика. Все зависит от конкретных обстоятельств, при которых эти договоры заключаются, и от их содержания. Важно в каждом конкретном случае разобраться в истинной причине заключения застройщиком не договора участия в долевом строительстве, а иного договора.
Наша практика показывает: для застройщика не менее важно разработать правильный порядок оформления отношений с участниками долевого строительства. Необходимо оценить последствия, связанные с отступлением от требований законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве. И застройщикам, и покупателям следует учитывать, что такие договоры могут быть признаны недействительными судом и только по иску покупателя (участника долевого строительства). Застройщик, заключивший такой договор, не сможет его оспорить. Более того, в случае возникновения спора, суд может признать такой договор договором участия в долевом строительстве и применить соответствующие нормы законодательства в целях защиты прав участника долевого строительства.
Подводя итог, отметим: положительный результат и для Вас как для участника долевого строительства, и для застройщика будет достигнут, когда ваши отношения будут оформлены грамотно. Неважно, как будет называться договор – важно его содержание. Главное, чтобы заключаемый договор содержал такие  обязательства застройщика, которые позволят участнику долевого строительства (покупателю) получить приобретаемую квартиру и не приведут к нарушению его прав.

Гиоргий Сартания