Восстановление целостности участка под объектом недвижимости

В начале 2014 года наш клиент, дилер иностранной строительной техники, приобрел объект недвижимости – здание гаража с административно-бытовым корпусом. Земельный участок под зданием не был оформлен предыдущим собственником на каком-либо праве. Поэтому наш клиент рассчитывал на приватизацию расположенного под ним участка без проведения торгов. Однако продавец здания повел себя недобросовестно. Пока договор купли-продажи здания находился на регистрации, владелец произвел межевание участка, поставил на кадастровый учет и сдал документы на регистрацию права собственности. Очевидно, что в этот момент он всё ещё числился собственником здания, поэтому вопросов при регистрации не возникло. Затем владелец предложил нашему клиенту выкупить за дополнительную плату земельный участок под ранее проданным зданием. Взявшись за данное дело, мы оспорили покупку земельного участка его владельцем у администрации, ссылаясь на недобросовестность продавца. Однако во время рассмотрения соответствующего судебного спора продавец разделил участок на две части. Это не повлияло на оспаривание сделки, и суд вернул администрации участок в измененном виде – в виде двух вновь образованных участков. Зато у нашего клиента начались затруднения по оформлению земли в собственность. Сначала пришлось долго убеждать администрацию, что наш клиент вправе получить в собственность оба участка, образованных из исходного путем раздела в результате недобросовестных действий продавца недвижимости. Пришлось даже обжаловать бездействие администрации, которая не соглашалась на такие действия.  


После того, как администрация все же заключила с нашим клиентом договор купли-продажи двух участков, в регистрации перехода права собственности отказала регистрационная служба. Отказ был мотивирован тем, что здание нашего клиента формально находится только на одном из участков, а на втором никаких объектов недвижимости нет. Поэтому наш клиент не вправе претендовать на такой участок без проведения торгов. В то же время, на добровольное воссоединение участков в исходный администрация не соглашалась за отсутствием оснований. Она требовала обосновать, почему наш клиент претендует на формирование единого участка именно такой площадью, как исходный. 
Кто-то предчувствовал, а кто-то предвкушал долгое доказывание: участок именно такой площадью надлежит сформировать и предоставить клиенту, площадь передаваемого участка должна быть равна площади ранее существовавшего. Вероятнее всего, потребовалась бы землеустроительная экспертиза, а в последующем – и судебное разбирательство по данному вопросу. 

Мы смогли найти выход из ситуации: в конце 2016 года был предъявлен иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права нашего клиента на приобретение исходного участка в собственность без проведения торгов. Мы просили суд произвести такое восстановление путем снятия с кадастрового учета двух вновь образованных участков и восстановления в учете исходного участка, а также путем прекращения права муниципальной собственности на два вновь образованных участка и регистрации права муниципальной собственности на исходный участок. Иными словами, мы просили восстановить прежний участок необходимыми для этого действиями. Это весьма непростой, но осуществимый способ. Такая защита прав применяется в судебной практике крайне редко, хотя тоже предусмотрена законом. Мы доказали, что испробовали разные способы получить в собственность именно тот участок, на который изначально вправе был претендовать наш клиент (той же площадью и в тех же границах). И только восстановление исходного участка под позволит претендовать на его приобретение в собственность без проведения торгов в установленном законом порядке.

В мае 2017 года суд первой инстанции удовлетворил заявленный иск. Судебные расходы по делу суд возложил на продавца здания – именно его недобросовестные действия спровоцировали судебный процесс. Будет ли продавец обжаловать решение суда, пока не известно.